最高法關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)對(duì)建筑企業(yè)的影響 |
| 發(fā)布時(shí)間：2023-06-16 瀏覽次數(shù)：1513 |
李淑君 近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，大批開發(fā)商因資金鏈斷裂陷入債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致諸多樓盤成為爛尾樓。無數(shù)商品房消費(fèi)者、建筑企業(yè)、銀行及其他上下游供應(yīng)商皆被裹挾其中，如何平衡各方利益并妥善處理各方權(quán)利沖突，成為司法實(shí)踐中亟需解決的問題。
2023年2月14日，最高人民法院正式發(fā)布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》），自2023年4月20日起施行?！渡唐贩肯M(fèi)者權(quán)利批復(fù)》解答了河南省高級(jí)人民法院在《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請(qǐng)示》（豫高法〔2023〕36號(hào)）中所提出的，人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)的問題。
從法律效力位階上看，《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》為司法解釋，與最高人民法院發(fā)布的其他司法解釋處于同一位階?！渡唐贩肯M(fèi)者權(quán)利批復(fù)》的發(fā)布，符合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)爆雷不斷背景下的現(xiàn)實(shí)需求，在保護(hù)商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的同時(shí)，又兼顧了房地產(chǎn)行業(yè)各方利益，對(duì)推動(dòng)各方債權(quán)的公平實(shí)現(xiàn)具有重要意義。
《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》的內(nèi)容主要有三條，具體如下：
一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系
《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》第一條規(guī)定：“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理?！?/span>
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定：“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”
《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！?/font>
從上述條文的規(guī)定來看，《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》第一條僅是對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)原則的再次重申，并未進(jìn)行突破及創(chuàng)新。該批復(fù)對(duì)建筑企業(yè)而言進(jìn)行了必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，一旦出現(xiàn)發(fā)包人逾期不支付工程款的情形，要注意及時(shí)依法行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，包括行使條件、行使期限、行使范圍、行使方式、實(shí)現(xiàn)方式等，避免自身權(quán)益受到損害。
二、商品房消費(fèi)者房屋交付請(qǐng)求權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的順位
《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》第二條規(guī)定：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定?！?/span>
在我國司法實(shí)踐中，一直堅(jiān)持生存權(quán)大于抵押權(quán)的原則，以保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。早在2002年6月11日，最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）第二條規(guī)定：“二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！?/span>
《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》在2020年12月底，即民法典生效前已失效了。從而直接導(dǎo)致保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的司法解釋，從有到無。而本次《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》是在2002年《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》基礎(chǔ)上的進(jìn)一步明確。在適用該條款時(shí)，應(yīng)注意以下兩個(gè)問題：
首先，《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》適用的是“以居住為目的”的購房者，不適用商鋪的購房人、投資客以及以抵債方式所取得商品房的購房者。
《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》【法〔2019〕254號(hào)】（以下簡(jiǎn)稱《九民會(huì)議紀(jì)要》）第125條對(duì)商品房消費(fèi)者的界限、適用范圍有進(jìn)一步詳細(xì)說明，即“‘買受人名下無其他用于居住的房屋’，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神?！?/span>
對(duì)比之前的《九民會(huì)議紀(jì)要》，《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》更有效地?cái)U(kuò)大了消費(fèi)者保護(hù)范圍，只規(guī)定“以居住為目的”，不再限制“買受人名下無其他用于居住的房屋”。
其次，《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》雖強(qiáng)調(diào)要支付全部?jī)r(jià)款，但對(duì)于在一審法庭辯論結(jié)束之前能支付全部?jī)r(jià)款的，消費(fèi)者房屋交付請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先保護(hù)亦應(yīng)予以支持，是該批復(fù)重要的亮點(diǎn)之一。
從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條規(guī)定“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)”，到《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第29條明確規(guī)定“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”，可見《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》對(duì)商品房消費(fèi)者房屋交付請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先保護(hù)要求，比《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》更高，不僅要求消費(fèi)者已支付價(jià)款，更要求支付全部?jī)r(jià)款，如果僅支付部分價(jià)款的，在一審法庭辯論終結(jié)前可以補(bǔ)正。
三、在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的順位關(guān)系
《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》第三條規(guī)定：“在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/font>
2014年7月18日，《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)答復(fù)》第二條明確：“二、基于《批復(fù)》保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神，對(duì)于《批復(fù)》第二條‘承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請(qǐng)求權(quán)?！?/span>
《優(yōu)先受償權(quán)答復(fù)》雖只屬于個(gè)案答復(fù)，適用范圍受限，但進(jìn)一步細(xì)化了“兩個(gè)不得對(duì)抗”，即工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗購房人的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗購房人在房屋未建成等情況下的購房款返還請(qǐng)求權(quán)。
實(shí)踐中，在購房者選擇解除購房合同的情況下，對(duì)于購房者的購房款返還請(qǐng)求權(quán)是否具有優(yōu)先性，各地法院有不同的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判的結(jié)果?！渡唐贩肯M(fèi)者權(quán)利批復(fù)》第三條將《優(yōu)先受償權(quán)答復(fù)》所確立的“兩個(gè)不得對(duì)抗”規(guī)則上升至司法解釋層面，將有利于司法實(shí)踐的統(tǒng)一適用。作為一條創(chuàng)新規(guī)則，本條規(guī)則是以往立法司法討論中較少提出的，體現(xiàn)司法在樓市低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，與時(shí)俱進(jìn)、關(guān)注大背景下民生保護(hù)問題的能動(dòng)性。
《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》第二條、第三條規(guī)定，將商品房消費(fèi)者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)及購房款返還請(qǐng)求權(quán)，放到了超級(jí)優(yōu)先的位置，不僅優(yōu)先于施工企業(yè)的工程款優(yōu)先受償權(quán)，也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)及其他債權(quán)，進(jìn)一步明確了購房者房屋請(qǐng)求權(quán)、房款返還請(qǐng)求權(quán)的法律地位。由此同時(shí)，給建筑企業(yè)帶來的主要影響是，如果開發(fā)商陷入流動(dòng)性危機(jī)，樓盤最終沒能開發(fā)成功，購房者不會(huì)成為最終的買單者，買單的有可能是銀行或者其他主體，其中就包括建筑企業(yè)或其他上下游供應(yīng)商。
綜上，《商品房消費(fèi)者權(quán)利批復(fù)》的發(fā)布，確立了商品房消費(fèi)者的超級(jí)優(yōu)先權(quán)。對(duì)于建筑企業(yè)來說，如果承建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目爛尾、房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，建筑企業(yè)的建設(shè)工程價(jià)款絕對(duì)優(yōu)先權(quán)將受到更多的限制。因此，建筑企業(yè)在承接具體項(xiàng)目時(shí)，要注意前期的盡職調(diào)查，盡量選擇與信譽(yù)好、有資金實(shí)力的建設(shè)單位合作。 （供稿單位：江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所） |